今天，我们开门见山的讲讲升级装修包这件事。选择对于大多数人来说都是无比艰难的存在，升级装修包也是如此。
升级装修包，顾名思义，就是在最基础的装修上进行升级。而这一切的落地都来自于2020年年中的双限地块政策和精装修新政。
为了控制新房价格，同时也避免房企不再追高拿地，限地价，限毛坯销售最高限价的双限政策横空出世。
这也就从另一方面代表着，从一幅地块出炉之时，房企就已经很清晰的估算出自己的利润空间。
随后，南京楼市发布了装修新政，在很大程度上，装修新政是对双限政策的一种补充和完善。
全装修模式符合“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装好”，具体是指给排水、燃气、供电照明、空调、通风、通信等系统安装到位，厨卫基本设备配置到位并可正常使用，户内所有功能空间和公共部位的地面铺装、墙面及顶棚粉刷完成，达到基本入住标准。
不具备科技系统（恒温恒湿）或新风系统（含中央空调）的新建商品住房，全装修标准不低于1500元/平方米；
具备科技系统（恒温恒湿）或新风系统（含中央空调）的新建商品住房，全装修标准不高于2000元/平方米，评估价格高于2000元/平方米的，按2000元/平方米计。
在全装修基础上，开发商可以配置装修包，买房人自愿选择全装修还是升级装修。
凡是通过“限房价、竞地价”模式出让的地块一律采用；其他项目，开发企业可根据具体项目的区域位置、品质特点、产品定位等情况自行选择是否适用。
简而言之，在土地出让时，对地块上未来房子的毛坯销售价格进行限制，但是为实现新建住宅精装修化，从而要求开发商在交付时要实现全装修拎包入住的要求。
这并没结束，基础装修仅仅是解决了有无装修的问题，并不能够很好的满足人们日益增长的，对美好生活的追求，随即，给了开发商和买房人一个双向选择的升级装修包。
而另一方面，升级装修包在某些特定的程度上还能够为房企提供一定的利润空间，从而整体的改善市场上品质堪忧的局面。
再就是，升级装修包的价格并不计入销许均价中，对于从宏观方面控制房价有很大意义。
所以说，很多程度上，升级装修包是开发商在利润与产品的质量中所提供的一个平衡点，同时也给买房人提供了选择机会，三方共赢。
1000-2000元/㎡的升级装修包多运用于刚需产品上，买房人所能接受的购房门槛和总价区间较为有限，所以升级装修包价格和房价相似，偏向于刚需。
2000-3000元/㎡的升级装修包慢慢的变成为市场上的主流，这一价格的范围的项目多偏向于改善，装修包产品相较于基础装修提升较大。
3000-4000元/㎡的升级装修包多出现在头部板块亦或是区域品质住宅上，这一价格的范围的项目产品的质量较高，能够很好的满足买房人对产品的质量的追求。
4000元/㎡以上的升级装修包基本属于南京新房市场上的头部产品、亦或是科技住宅的升级装修包，如若加上2000元/㎡的基础装修包，外加此价格的范围的产品面积系数都比较大，装修价格能够达到近百万。
在8月14日装修新政之后，苏宁檀悦成为了个吃螃蟹的项目，5000元/㎡的升级装修包价格成为了天花板。
位于大校场的金基望樾府升级装修包约5400元/㎡，同样成为区域房价标杆。
这其中江北核心区的升级装修包价格提升也同样明显，从最初的1514元/㎡，到金基中北映樾的3300元/㎡，涨幅达到了117%。
更值得关注的是，这样的趋势仍在继续下去，2022年，南京升级装修包的价格可能还将会有所突破。
而升级装修包价格持续上涨主要由两方面所促成，一种原因是建安成本的逐步的提升，开发商的利润空间被不断压缩，升级装修包价格的攀升有助保证开发商的利润率。
还有一方面则是供需关系决定了市场，核心区位的品质住宅供给远远小于需求，这也让开发商拥有了更多的议价空间。
同楼市一样，在装修包的去化方面，呈现出了两级分化的局面，越是头部板块核心地段、价格相比来说较高的装修包卖的越好。
销许价格62003-65172元/㎡，升级装修包为5500元/㎡的海玥花园包的去化率也接近100%。
这也就从另一方面代表着，在别的楼盘销售还在为“包”和买房人斗智斗勇的时候，这些代表南京房价天花板的高价值项目，升级装修包去化率接近100%。
反之，以刚需为主的江宁板块，在升级装修包普遍不超过1800元/㎡的背景下，去化不佳，买房人买包意愿并不强烈。
由此可见，越是城市头部板块、核心地段的品质住宅，买房人的买包意愿越是强烈，同时也更加值得购买。
目前江北新房市场的房价天花板当属晴翠府，位于核中核的头部板块上，目前核中核正在成为与大校场、河西一般的南京楼市头部板块，南京楼市正在形成三足鼎立的形势。
除此之外，晴翠府所在地块还是一座48万方地铁上盖城市综合体，位于4号线二期浦江站旁，同时还包括了14万方旗舰级购物中心卓悦汇和华东首座京东MALL。
据了解该项目的自住改善客群占比较高，头部板块、核心地段，品质加成让晴翠府无论是房源还是升级装修包的去化，都可圈可点，买房人的认可度更高。
如上文所言，对于自住需求、且位于头部板块核心地段的楼盘，相对而言还是建议购买升级装修包。
同时升级装修包在某些特定的程度上赶走了少数的投资客，对于社区来说更加宜居。
还有一点则是，基础装修包的改造费用相比来说较高，除改建的过程可能比直接装修毛坯房更麻烦。
再者则是，装修对于大部人来说是个低频事件，无论是家装设计风格、还是材料价格、都做不到知己知彼。相对而言，开发商的整体设计，外加集采所产生的价格上的优势是个人装修所不能够达到的。
所以，如若是自住需求，所买产品为头部板块核心地段住宅，还是更多的建议购买装修包。
相对而言，处于投资角度的买房人来说，想要实现利益最大化，非头部区域产品能选择不买装修包，但是核心地段购买升级装修包会更好一点，在未来二手房市场品质装修所产生的溢价是要高于普通装修的。
天下攘攘，皆为利往，升级装修包是双限政策下而广受传播的产物，这其中有开发商对利润的追求，有有关部门对房价平稳的考量，同时也有买房人对品质住宅的追求寄托，买与不买都是每个人的权利。
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